南山地产(购房客屡被劝退南山地产品质之殇)

南山地产品质问题正产生连锁反应。

徐凡淋 中房报记者 苗野 上海报道

“一个项目没做好，其他项目都受影响。”

近日，上海嘉定招商南山虹桥璀璨领峯销售经理刘晨（化名）的客户屡因担心楼盘质量问题放弃选购。刘晨表示，不仅招商南山虹桥璀璨领峯，他之前所在的南山嘉定菊园项目一样存在相同的问题，面对客户质疑产品品质，他只能一遍又一遍不厌其烦的解释，而对客户的最终弃选深感无奈。

购房客流失背后，源自南山地产开发的另一楼盘南山虹桥领峯遭遇多次业主投诉，从而影响南山地产后续项目及合作项目的销售。

公开资料显示，2021年4月29日，南山虹桥领峯曾因违规认购被上海房地产交易中心官方通告要求整改。

2022年11月，南山虹桥领峯在房子交付后，多名业主投诉“货不对板”，出现交付大门与宣传不一致，外立面施工凹凸不平，楼梯间漏水等问题。

2023年7月，南山虹桥领峯再次出现车库违规销售，多处积水等问题。

对于合作项目及后续楼盘，购房客户对质量的担忧，南山地产上海区域相关负责人表示，南山虹桥领峯之前的确有一些瑕疵，主要是施工过程中，工期较快导致，现在已经整改并修复。后续楼盘目前也是同样的施工流程，但会吸取之前的教训，出现问题会妥善修复。

“楼盘之间存在竞争与抢客户的行为，尤其当竞品楼盘出现明显缺陷的时候，这是正常的行业竞争。” 镜鉴咨询创始人张宏伟认为，开发商要项目好卖，首先要把产品做好，在建设施工中不降标，保质保量交付，后续的产品及品牌才不会受影响。

合作楼盘受牵连

“10月以来在嘉定看了4个楼盘，各有利弊，但招商南山虹桥璀璨领峯是最早决定放弃的一个楼盘。”准备年底买房，正在各楼盘间对比选择的购房者刘晓薇（化名）表示。

刘晓薇称放弃招商南山虹桥璀璨领峯的主要原因除了离地铁站较远，很重要的是南山地产之前爆出交付不符合标准，出现质量问题，担心收房后面临同样问题，故而放弃南山系楼盘。

与刘晓薇果断放弃不同，另一名购房者张玮（化名）却颇为犹豫，在张玮看来招商南山虹桥璀璨领峯虽离地铁站较远，但小区一路之隔是上海嘉定世界外国语学校以及上海世外公立学校，家门口的学校将省去入住后小孩上学路上接送的时间。

“品牌建设不容易，现在南山地产就像一个人事情没做好，影响了后续的口碑。”面对看房客的弃选，招商南山虹桥璀璨领峯销售经理刘晨表示，的确有受影响，很多客户从竞品楼盘或网上得知。

刘晨称，真正的问题楼盘是位于嘉定区江桥板块的南山虹桥领峯，受其影响南山地产旗下招商南山虹桥璀璨领峯，南山嘉定菊园项目均受影响，部分购房客得知是同一开发商后对品质有所担忧。

公开资料显示，南山地产隶属中国南山集团，1984年创立于深圳，是一家以住宅地产开发为核心，集园区综合开发、物业管理于一体的综合型企业，主要项目分布在深圳、广州、上海、惠州、长沙、苏州等城市，位居中国房地产企业百强。

南山地产从深圳到上海，历时近30年，布局并不算顺利。

1994年南山地产首进上海，开发了与上海大厦，海鸥饭店并称为外白渡桥“三剑客”的海湾大厦，之后南山地产在上海消失近10年时间。

直到2014年，南山地产在大虹桥徐泾板块，打造首个住宅项目南山雨果，此后再度沉寂。

2020年上海大虹桥进入高速发展期，这一年南山地产的身影再次出现在上海土地市场，先后拿下嘉定江桥地块（项目名:南山虹桥领峯），该项目2021年7月和11月两度入市，较好的市场环境与区域板块的成熟优势，即使在通告违规认购，依然两次开盘均售罄。

2021年南山地产先后联手龙湖地产落子北虹桥（虹桥天玺领峯），联手招商蛇口竞得嘉定南翔地块（招商南山虹桥璀璨领峯），2022年9月落子大虹桥前湾板块（南山·前湾拾缦），这几个项目目前均未交付，尚在建设中。

其中，今年9月份开启认购的闵行虹桥南山前湾拾缦项目，认筹期间售楼处冷冷清清，现场仅有的一名销售人员表示，意向客户带好全部资料到指定酒店认购。

由招商蛇口与南山地产联合开发的招商南山虹桥璀璨领峯，主推105~125平方米户型房源共855户，该项目2021年拿地，2022年连开3期，一期将于今年年底交房，二期三期将于2024年4月交房，目前尚有不少续销房源。

由于南山地产在上海目前仅有南山虹桥领峯交付，后续几个项目均在建设中，不少购房者对南山地产开发楼盘的质量心存疑虑。

“虽然类似一线城市上海，新房市场仍然有较大需求，但项目品质一旦出现问题，会失去购房者对企业的信任，影响到企业其他项目的销售速度。” 关于房屋质量问题，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示。

“房地产企业经过近几年的深度调整，已经进入后开发时代，房地产供需关系发生了重大转变。”崔光灿表示，房企之间的竞争将越发体现在产品质量上，从重视“量”转向关注“质”，提升住房品质，满足有效居住需求，是房地产企业的核心竞争优势。

认购违规，交付维权

违规和质量问题，业主已多次维权。

10月15日，记者来到购房者投诉的楼盘，地处嘉定江桥板块的南山虹桥领峯，现场能看到该项目商业部分已营业，沿街商铺尚在招商中，项目距离14号线乐秀路地铁站约500米，周边居住氛围浓厚。

“虽然是郊区，但这里位置还不错。”南山虹桥领峯一名工作人员表示。

肖慧芳（化名）是小区一名业主，她手推婴儿车从小区门口出来，称楼盘从认购到收房，以及今年的车位问题，业主已多次维权。

根据肖慧芳的反映，购买南山虹桥领峯房子之初，开发商南山地产号称在上海打造全新一代住宅项目，而实际交付却存在明显“货不对板”，不仅最初违规销售，交付后大门与宣传不一致，外立面施工凹凸不平，楼梯间漏水，车库违规销售多地积水等，开发商同意整改，但整改工程推进缓慢。

楼盘交付存在质量问题之外。其实早在2021年4月29日，南山虹桥领峯一期认购时因付款比例，贷款额度问题被上海房地产交易中心官方通报，要求整改。

2021年10月，南山虹桥领峯二期认购期间，同样遭购房者投诉，有购房者称开发商南山地产有意筛选全款或7成首付款的客户，将首套房首付比例最高提至70%，贷款额度仅30%，如不同意这一贷款条件则无法进行认购。

按照上海市购房政策，上海首套房首付比例为3.5成，二套房首付比例为7成，存在明显违规行为。

“那时市场好，南山虹桥领峯触发了积分制，主要是看中周边配套设施齐全，生活便捷。” 肖慧芳表示，没想到业主跟南山地产的矛盾仅是开始。

对于业主提出的质量问题，南山地产上海区域相关人员表示，南山虹桥领峯交付时间为2022年10月~12月，受疫情赶工期影响，工期速度较快，有一些瑕疵，但不是核心质量问题，已在陆续修复。

对于车库渗水问题，上述南山地产上海相关人士称，车位销售今年6月份开始蓄客，7月开始销售，正好6~7月下大雨，当时商业部分地库尚在完善中，地势低的地方有些积水，住宅地库有些渗漏，现在都已维修好。

“后续南山地产以及合作开发项目，在施工过程中会吸取之前教训，对于业主诉求能改观的都会改观。”南山地产上述人员表示。

对于房屋品质与质量，崔光灿认为，房企要从“生产者思维”转向“客户思维”，引领整个开发流程向以“客户为中心”转变。建议企业在确保质量的基础上，捕捉客户需求的变化和品质提升要点，精准匹配客户品质需求，推动居住产品跨越式发展，形成差异化竞争优势，创新升级人居产品。

同时，崔光灿表示近几年精装修项目比例加大，但缺乏相关行业标准，精装上出现质量问题或与购房人预期差异较大的情况时有发生，建议政府或行业主管部门，在精装修住宅方面，早点出台相关行业标准，以规范和明确质量要求。