武汉房地产(楼市跌宕起伏武汉样本观察：政策频出新招 回暖尚待时日)

本报记者 杨让晨 张家振 上海 武汉报道

“跌宕起伏”成为武汉楼市在2023年总体表现的关键词之一。

据中指研究院统计数据，2023年前11个月，武汉新房、二手房共计成交19.59万套，已经提前超过2022年全年。另据武汉市房地产开发协会最新统计数据，2023年12月，武汉市新建商品房成交约1.68万套，环比增长119.12%，成交面积194.78万平方米，环比增长130.19%。

在2023年年底迎来网签备案环比增长的背后，武汉楼市月度成交表现并非平顺，而是走过了一波“过山车”般的行情。具体来看，2023年年初，武汉楼市开年迎来交易高峰，2、3月份的新房成交量分别达到1.24万套和1.46万套，在随后的4月份又降至不足8000套，5月再度回升至1.4万套。进入2023年下半年后，武汉楼市的月度成交量大多维持在7000套及以下，直至12月份再度升高。

在业内人士看来，这与武汉市2023年全年多次优化调整楼市政策、密集组织房交会等购房活动等密切相关。《中国经营报》记者注意到，2023年5月和10月，武汉市均推出了为期一个月的线上房交会，其中，当年下半年组织开展的武汉市第41届房交会延期至12月底结束。与此同时，武汉市相关部门和房地产协会还相继推出了包括“30天无理由退房”“以旧换新”“购房补贴”等活动，以进一步提振楼市销量。

武汉市在楼市政策端也频繁调整。例如，2023年9月，武汉市发布“汉十条”以提振楼市，全面取消了楼市限购政策。对此，中指研究院华中市场研究中心主任李国政向记者表示，武汉楼市政策下一步尚有优化空间。“现有的消费端支持政策仍有延续的必要，如契税优惠、换购税费减免等政策。”

楼市上演“过山车”行情

纵观2023年全年，武汉楼市成交量走势犹如“过山车”。

记者注意到，2023年3月，武汉楼市迎来久违的“小阳春”，新建商品房销售量超过1.4万套，较2022年同期增长30.8%，新房日均成交量超过550套。在随后的5月，武汉市启动第40届房交会，楼市成交量再度迎来“红5月”。

武汉市相关部门还放出了“购房补贴礼包”或其他优惠政策，以吸引更多年轻人来武汉置业、落户。记者注意到，在第40届房交会期间，在武汉市二环线以外购买新建商品住房的购房者，武汉市将给予住房维修基金补贴，其中购买首套住房的全额补贴，购买第二套住房的补贴50%。此外，武汉市还对购买新建商品房的购房者给予契税补贴。

得益于此，2023年5月，武汉市商品房网签销售面积进一步放量，达到186.47万平方米，环比增长63.89%，同比增长28.56%；新建商品住房网签销售面积也达到163.27万平方米，环比增长81.77%，同比增长66.77%。

不过，武汉楼市此后并未能延续5月份的红火行情。进入2023年6月后，武汉楼市开始转冷，在6至9月，武汉市新建商品住房网签量均低于7200套，其中7月份的新建商品房成交量仅为4881套，创下全年新低。

为进一步提振楼市消费，武汉市在2023年9月19日对外发布了“汉十条”，全面取消了楼市限购。受此利好政策影响，武汉楼市10月份的新建商品住房成交量再度攀升，达到约1.2万套。

克而瑞方面彼时分析认为，武汉市此次优化调整楼市政策，既有购房补助这样的普惠措施，也有个性化的制度设计，充分体现出武汉市因城施策的思路。“相关政策利好刚需与改善家庭，在多方合力的‘组合拳’效应下，住房需求将得到充分释放，有利于全面提振房地产消费与企业投资，刺激楼市回暖。”

但此次利好政策的效果并未持续较长时间。据武汉市房管局统计数据，2023年11月，武汉楼市新建商品住房成交量为5802套，环比下跌超过50%。

中指研究院方面分析认为，在前期利好政策以及房交会等带动下，武汉市商品住宅成交量在2023年10月创下近期新高。“进入11月后，随着政策效应逐渐减弱，市场活跃度随之回落，企业推盘意愿持续减弱，供需两端均出现明显下降。”

购房优惠活动和利好政策频出

武汉楼市2023年成交量提前超过2022年已是板上钉钉的事实，这也有赖于相关部门贯穿全年推出的多项利好政策和购房优惠活动。

“目前，项目还有10余套特价工抵房房源在售。”日前，位于武汉市东湖高新区关山大道热门板块的旭辉千山凌云项目置业顾问告诉记者，该楼盘正在降价促销。在该置业顾问提供的降价促销列表上，记者注意到，项目近期推出了15套工抵房房源，面积从约110平方米至170平方米不等，总价介于200万元至400万元之间。

伟星光谷星悦广场同样也在降价促销。该项目置业顾问向记者表示，此前楼盘均价约为2万元/平方米，现在已经降至约1.5万元/平方米左右，单价相当于直降了约5000元/平方米。

除降价这一立竿见影的举措外，武汉市自2023年11月底至今还相继推出了“30天无理由退房”“以旧换新”等活动，共有城投·武汉印和武汉城建·天樾等8个楼盘参加。

在李国政看来，上述活动对于推动2023年年终业绩冲刺发挥了一定的作用。“参加‘30天无理由退房’活动，对促进楼盘意向客户成交和房企年终冲刺业绩有一定作用和积极意义。但在当前的买方市场格局下，房企和项目最终比拼的还是产品、价格和服务，这才是决胜市场的核心竞争力。”

武汉市房地产开发协会还在2023年12月中旬组织发起了“以旧换新”活动。据了解，该活动以开发企业、经纪机构、购房者三方联合的方式进行，购房者与开发企业签订新建商品房意向购买协议，同时与经纪机构签署二手房销售委托协议。

根据协议约定，开发企业为购房者锁定意向房源90天。同一时段，购房人仅能锁定一家开发企业的新房房源，锁定房源套数可与开发企业具体协商。

“武汉市通过行业协会倡议房企参与‘以旧换新’活动，可以降低交易成本，提高交易效率，促进新房、二手房良性循环。”李国政表示，“此前，多个部门都发布了针对家庭换购住房的相关促进措施，加强这方面的工作，也能实现用足用好楼市政策的目的。”

据了解，在上述活动提振叠加元旦假期利好等因素影响下，武汉楼市在2023年年末迎来了一波交易小高峰，12月30日的新房成交量达到1904套，元旦三天假期的成交量突破了5000套。

楼市需求仍待进一步提振

在业内人士看来，为进一步提振住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，武汉市在2024年仍需打好政策“组合拳”，以进一步释放购房需求。

尽管武汉楼市成交量在2023年出现同比增长，但总体不及预期，和杭州市、成都市等同能级城市楼市表现相比，还存在一定的差距。但截至目前，武汉楼市库存量仍然较大，去化周期较长。

据武汉市房管局2023年6月披露的《武汉市新建住房销（预）售月度监测简报》数据，截至当年6月底，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房约为15.99万套，面积达到约1831万平方米。此后，武汉市房管局未再披露月度监测简报信息，未更新楼市库存相关数据。

中指研究院方面分析认为，2023年11月，武汉楼市利好政策延续，但受居民对收入预期、房价下跌预期仍未明显改善等因素影响，武汉楼市在短期内仍面临下行压力，后续政策端需持续发力以打破僵局。

值得注意的是，2023年，武汉楼市企业业绩分化、区域分化、产品分化特征愈发明显，国央企市场份额逆势增长，中心城区供需情况相对较好，高品质的改善产品开盘去化率最高，在供需总量基本满足的情况下，结构性供需矛盾依然长期存在。

在李国政看来，武汉楼市政策下一步尚有优化调整的空间。结合盘活存量，推进“商改租”“商改住”“工改租”等工作，更好满足新市民、青年人等群体的住房保障工作。李国政表示：“利用‘房票’安置或其他创新举措，收储市场上的存量商品房，用于保障房、还建、动迁安置等，更好地满足各类住房需求。”

“像武汉市这样的中西部城市行情自成一体，凭借巨大人口基数的自住需求支撑楼市短期热度，全年累计同比持续增长。”克而瑞方面进一步表示，包括武汉市在内的二线城市成交规模总体稳定，强弱城市间将轮动复苏，成交热度或将低位回升，购房自住需求有望小幅修复。