还贷(多地出现购房者停止还贷“硬刚”到底行不行？)

近日，全国多地陆续出现了业主欲“停贷”的现象，数十个楼盘的业主向各个开发商发放“强制停贷告知书”。新京报贝壳财经记者了解到，这些楼盘大多数已经处于停工状态。

“我们只想让开发商把房子建好，交付给我们。”作为武汉某楼盘购房者，张克近期在《停贷告知书》上签了名字。他告诉新京报贝壳财经记者，其在2020年购买了该楼盘的房子，2021年2月起开始向银行还贷。但至今为止，该楼盘几乎处于停工状态，其购买的房子仍未封顶。他表示，若开发商在合同规定的交付日未交付房子，该楼盘购房者将停止向贷款银行偿房贷，直至楼盘完工验收合格交付。

据记者不完全统计，除了武汉以外，长沙、南昌、沈阳、宿迁、咸宁、许昌、新乡、商丘、周口、郑州、漯河、南阳、邵阳、随州、深圳等地均有多个楼盘的购房者发出类似的《告知书》，而《告知书》普遍购房者认为放贷的银行存在违规放贷、对资金监管不严等问题，并均称将停止向银行继续还贷。涉及银行包括多家国有银行、股份制银行及城商行。截至记者截稿，尚无涉及银行对此进行回应。

“从情理上来讲，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。”多位律师及银行分析人士认为，但司法实践中，很少有法院会直接判在这种情况可以直接实现停贷，因此不建议购房人贸然停止还贷。

银行违规放贷？购房者：只想开发商交房

“我们也是没有办法了。”张克告诉贝壳财经记者，购房者在发送《停贷通知书》之前，曾多次因为楼盘停工维权。自2021年8月该楼盘停工至今，购房者已和开发商、武汉市房管局和区政府三方会谈近10次，但至今楼盘仍处于停工状态。而期间相关机构和部门的回应十分潦草，如“室外景观工程完成时间”甚至出现了“11月31日”等不存在的日期。

根据张克提供的《停贷告知书》显示，他所购买的楼盘自2020年底“九开九罄”，预售回款达到48亿元，但至2022年7月，该楼盘完成量不足35%。而据他及其他购房者多方调查发现，楼盘7.25亿的重点监管资金已被开发商挪为他用，楼盘建设资金缺口近8亿。目前，距离2022年12月31日的交房日期仅剩下5个多月的时间。

该楼盘购房者认为，除了开发商问题之外，多个贷款行亦存在且不限于放贷前风险评估失职、未封顶违规放贷和监管账户预售资金监管失职等行为，直接导致了当前楼盘烂尾局面，理应承担给购房者造成的全部损失。因此，该楼盘购房者决定，自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿还个人贷款的每月还款，直至楼盘完工验收合格交付。

据新京报贝壳财经记者了解到，这份《告知书》的落款时间为7月10日，该项目的购房者已经将这份《告知书》送达到市政府、房管局、当地金融监管部门、各家贷款银行及开发商。但目前暂未得到相关回复。而记者试图联系上述部门及机构，亦暂未有所回应。

有银行业内人士表示，如果上述购房人所提供的相关信息属实，银行可能确实存在违规情况。金融监管部门此前曾明确了重点监管资金比例，并要求银行需在楼盘封顶后方才按揭放贷等。

根据2013年武汉市出台《新建商品房预售资金监管暂行办法》规定，对商品房项目形象进度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业，重点监管资金标准调整为项目总预售款的15%。而自2021年起，多地监管部门均再度强调，银行不可为购买主体结构未封顶住房的个人发放个人住房贷款。

强行停贷是否可行？律师建议审慎为之

购房者强行停止还贷是否可行？多位律师和银行人士均认为，虽然银行确实可能存在违规现象，但建议购房者谨慎为之。

“业主停贷是对其与银行签订的商品房按揭贷款合同的违约，应当慎重而为。”陕西富能律师事务所副主任付鹏向新京报贝壳财经记者表示，从法理上讲，楼盘烂尾对应的是业主和开发商的房屋买卖合同关系；而停贷行为，对应的是业主和银行的商品房按揭贷款合同关系。楼盘烂尾，不能产生不同合同主体之间、不同法律关系之间的直接抗辩。

北京金诉律师事务所主任王玉臣亦表示，如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。

“停贷的可能性还是有的。”王玉臣表示，如果购房人要实现停贷的目的，根据以往案件经验来说，一般有两类法律手段：第一类是民事诉讼，如果符合特定的条件，可以直接到法院起诉，但是这种情况不多。第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

南方财经法律研究院学术委员会主任兼首席研究员卜祥瑞亦表示，按照最高院现有的司法解释，因开发商未按期交房，致使商品房预售合同解除，房贷由开发商承担。但这并不能一概而论，还需要看具体违约情况，以及相关合同的约定情况。比如，借款人违约而主动解除购房合同。那么，借款人能否再单方主张解除按揭贷款合同，而由开发商向银行承担全部本息还款义务，其实在法理上很是值得研究的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，购房合同被解除后，业主可以请求解除贷款合同。购房合同、贷款合同均被解除后，开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。

“不过，谁违约就需要谁来承担责任。银行如此，开发商如此，借款人亦是如此。”卜祥瑞表示，在这一过程中，各方都应依法依约承担责任，不能仅以单方决定为准。而当前判定相关项目的情况，为时尚早，仍需有关部门进一步调查得出结论。他建议，购房者还应依法维权。当前相关监管层已经在房地产纾困方面出台了诸多有关政策，预计未来还会有一系列有利于各方主体权益保护的决策出炉。

招联金融首席研究员董希淼认为，就监管账户被挪用等问题，购房者也应积极寻求地方政府等官方部门，协调开发商进行追回，并推动楼盘尽快复工复产。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出，此次购房者指责银行具有的违规情况，也应受到重视。他建议，各级政府要积极盘摸所在城市项目开工情况，对于烂尾和表演式复工情况严查，以盘摸相关项目牵涉的购房者房贷情况，要积极处理好房贷断供一事，重视房屋烂尾和房贷断供的因果关系，积极梳理出贷款缓缴或其他变通的方式。同时，关注近期房企不能开工的原因和现象，继续提供帮助，尤其是关好预售资金监管口子，确保资金用于工程建设。

（为保护采访者身份信息，张克为化名）

新京报贝壳财经记者 姜樊

编辑 陈莉 校对 柳宝庆 杨许丽