要论今年哪个板块最惨，恐怕非房地产莫属了。

最近不少ST房企更是上演了十几个跌停的惨状！恐怕距离退市也都不遥远了。

算上铁定会退市的*ST蓝光和*ST中天，一共有10家房企的股价跌破1块钱了，另外还有4家房企的股价不足1.5块，距离1块钱也就差几次跌停了。

现在房地产的整体PB只有0.79倍！似乎还没有停下估值继续下跌的脚步。

从去年开始，就不断有读者跟我讨论房地产是不是要来一手呀？

他们的逻辑是：政府不可能不救，且为了经济复苏，房地产怎么也要拉一拉！

我一直的观点都是：房地产只有短期交易机会，暂时没有投资价值！

不过我也不可能100%肯定我的判断是正确的，所以采用迂回的方式来押注。

一、我们做投资，而不是赌博

最近一年多的走势来看，房地产指数只能是短暂的弹弹弹。

但每次弹完之后都会创新低。

说实在，这种行业我是不会碰的。

因为我的原则是，尽可能买那些长期趋势向上涨的行业。

这就是最大的安全边际，即便我买贵了，也不用太担心，迟早会涨回去的。

像类似基建类的行业也跟房地产差不多，属于衰退性行业。只不过基建由于是逆周期行业，所以在衰退期去做可以适当考虑，但政策逆周期调节一旦退坡，就要赶紧换掉。

这种择时能力对投资者的要求是很高的。如果没有及时退出，是有可能被套好多年的。

对于房地产这个行业来说，我也想过，万一我判断错了呢？万一政策就是要去强力拉房产呢？

所以我就用一定比例的家电仓位来押注。原因是：

第一，房地产如果起来，家电一定受益。

而且从前两次房地产来看，家电的平均涨幅都不输给房地产！

第二，家电的长期趋势是向上的，更加安全。

第三，即便不拉房地产，家电还有提价、降成本、集中度提高和出海的逻辑。确定性更强。

此外，如果政策猛拉房地产，沪深300这样的宽基指数也是肯定会涨的。

很多时候，咱们都不用过于执着去赌某某行业会不会有机会，做投资最应该做的是：对比不同资产的收益风险比。

毕竟连大佬都会出错！

二、李蓓也栽跟头了

前不久李蓓发表了看好房地产的言论，并豪言今年存在十年一遇的房地产机会！一石激起千层浪。

房地产的股价还因为她的言论来了一波反弹！

这就是大佬的影响力，打个喷嚏都能让股价涨。

所以，很多时候我们很难分清股价上涨的真实原因。

比如前不久巴菲特投资日本，结果最近日本股市涨得有点凶。

但到底是因为巴菲特看得准呢，还是因为大家知道巴菲特买了，所以涨了呢？

这两天，李蓓一个私募产品回撤了10%以上。

至于原因是啥，咱不知道，有可能是因为房地产的仓位吧。

不过，普通投资者其实是搞不懂李蓓到底是如何投资房地产行业的。

他们只是看到大佬说好就傻乎乎跟着叫好。结果人家可能只有10%的仓位，股民却重仓押上去。

李蓓是做宏观对冲的，所以她的策略和观点会变化得非常快。

她上个月可能告诉你A股有超级大机会，这个月就立马改口告诉你大危机来了。

可千万别随便去抄人家的作业。

而且在宏观对冲上出现了风险敞口，她会很快的止损。普通投资者则常常是硬扛，扛到巨亏才割肉。

咱们看看已经确定会退市的*ST蓝光吧。

股价一路跌，股东数量还一个劲的向上涨。2020年还只有5.7万！根据一季报，现有股东数是14.6万人。

他们到底是在赌啥呢？赌壳资源？

看来还有很多股民没有转变思维，还想着瞎炒ST呢。

总之呀，即便是大佬也会出错，所以我在投资的时候，一定要先想想：如果我判断错了，怎么办？

三、做投资就是在做对比

老读者都知道，我去年年初把老家一套房子卖了，然后开开心心的到股市抄底了。时间掐的刚刚好。

不过当时很多人都认为我这是败家行为，认为我蠢。

现在再看看呢？

如果当时没卖，现在估计得打7折才卖得掉。

而这笔钱在去年抄底股市后，是有所盈利的！

而且这是一笔闲钱，我不怕股市来回震荡。

涨也好，跌也好，我看都懒得看。反正知道未来肯定会涨就行了。

我这样做并不是因为我能预测楼市或者股市的短期走势。我这样做的底层逻辑是：资产间的价值比较。

当时房地产的租金回报率只有2%左右。

如果算上未来的折旧、维修和物业费，恐怕回报率就更低了。好在我那套房还没贷款。

而且未来只有少数几个城市的房价还有上涨空间，且年均涨幅也很难超过5%。

这么低的回报率，还留着它干嘛呢？

而当时股市是极具性价比的。沪深300的PE只有10-12倍。

换算成收益率就是8.3%-10%！

稍微一对比就知道，肯定应该增加股票资产的比重，减少房产！

当然，这仅仅是站在投资的角度来判断的。

很多人对房子还有消费、上户口、上学和居住的需求。这就另当别论了。

我个人不存在这种问题，也对房子没有什么特殊情结。

在我看来，有源源不断的现金流收入才是最大的安全感。

四、房地产永远没有未来了吗？

万物皆周期，股市的周期是3年左右，房地产则是20年左右。

中国这一轮房地产周期的起点大概在2005年左右，那么现在正好是下行的触底期。

过两年，大部分房企被出清后，整个行业会跟家电行业很像，集中度会越来越高。

龙头的地位就会崛起。

随后，也可能会走出一波长牛的行情。

不过，谁会最终成为少数几个龙头呢？反正我承认我猜不到。

能预见的是，未来房企的竞争优势会改变，像恒大那种赌命式的玩法应该不复存在了。

甚至以后的房企可能会把更多的业务放在租赁和运营上，而不是玩命的卖房子。

至于现阶段，充满了太多的不确定性，所以存在交易机会，很难有投资价值。

而交易对择时和选股能力的要求极高。玩的时候要当心点！

五、房地产不行，股市就一定不行吗？

诚然，房地产低迷，经济复苏的节奏就会比较慢。

但这并非是说股市就没机会。

实际上前两次房地产低迷期，股市的表现都还不错。只不过对应的是结构性行情。

比如，2013年，房地产销售持续走低，2015年最低跌到了-16.5%！

2019年全年都是负增长。

然而这两轮周期中，股市的表现都不错。

结构上主要是中小创的行情。

道理很简单：

1.当政策不强拉经济时，就会更倾向于去鼓励新兴产业经济。

刺激政策是刺激需求，鼓励产业经济则是在供给方面创造需求。

2.经济不好时，股市增量资金有限，拉不动大板块，资金就会向较小的领域集中！

3.现实很差，故事和概念就格外动听。

而那些传统重资产行业有啥故事可以讲呢？

这些行业依赖的就是政策上的猛药。没有猛药就很难有行情。

六、总结：下跌是为了深蹲起跳

最近股市跌得让很多人比去年都绝望了！

不少读者跟我说，他们的股票群现在没人吱声了！

似乎，无人问津处又出现了。

最近的下跌主要就是前期的预期太高，希望太大。

结果宏观经济赶不上预期，自然就成了失望，即便经济在复苏中！

很多人还是盯着房地产数据，认为只要房地产不活，a股就只能趴在地上！

其实并非如此呀。

我前两个月一直就在跟大家分享的一个观点就是，季报发布后会有调仓换股，可能引起比较大的震荡。

但这也仅仅是震荡而已。震荡就是要把意志不坚定者洗出去！股市怎么可能让大多数人赚钱呢？

回头，结构性行情还会继续上演，而且会朝着有业绩预期和落地的方向上走！

那些仅仅只有概念的，就真的只有概念了。

去年10月底，市场交易强复苏；

今年元旦交易弱复苏；

春节后交易衰退。

从最近盘面上看，现在似乎又开始交易弱复苏了。开始回到正常的预期交易中了。

每一个事件背后都有值得深入思考的地方！

你如何看待这次房地产的趋势性衰退呢？是否藏着机会呢？

很多时候，我们所认为的危机，都藏着大机会！

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