莆田投资理财(时隔近6年莆田再次重启“商转公”)

今年以来各地楼市新政不断，其中围绕房贷展开的惠民政策直接关系人们的钱袋子，“商转公”也是其中之一。

所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因为商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。

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"商转公"实施细节发布

这几点应该特别关注

就在昨天，莆田市住房公积金管理中心也印发了《莆田市商业性个人购房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则》，称将在7月17日起重启“商转公”业务。

在当前莆田楼市持续低迷和消费观念日趋保守的背景下，用低成本的公积金贷款代替商业贷款，在降低购房者还款压力后可以更好地促进房地产市场的合理需求。

目前实施细则已发布，政策文件有点长，我们也挑出了一些重点跟大家分享下。

首先，你得是在莆田缴存住房公积金的在职职工、灵活就业人员及在异地缴存住房公积金的在职职工，这个是基础条件。值得注意的是如果是在职职工的话，公积金需要连续缴满 12个月、如果是灵活就业人员则需要缴纳满24个月。

其次，这套房子要在办理不动产权证登记后才能申请“商转公贷款”，还未交房的暂时不能办理，另外你的商业贷款需要是还贷满一年（含）以上，信用记录良好且无逾期贷款余额才能申请办理，且商转公年限不得超过商业贷款剩余年限；

再次，目前除了中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、兴业银行、交通银行、中信银行，这几个银行无需结清即可通过本行二次抵押办理外，其他银行的话需要借款人先自筹资金结清原商贷后方可办理。

最后，商转公不是一直持续，连续3个月住房公积金个贷使用率 (含贴息贷款)>90% 时，暂停“商转公”业务，简单理解就是公积金池子里面的前用完了就暂停。

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“商转公”政策再次重启

部分存量房贷群体迎来利好

其实“商转公”其实并非新鲜事物。

早在2011年莆田就开始实施了商贷转公积金贷款的业务，但因为彼时莆田市公积金个贷使用率超过了75%的“预警线”，所以在2013年4月15日，刚刚实施不到两年时间的“商专公”业务就被暂停办理；即便在当时“商转公”政策实施的20多个月中，莆田全市仅办理了十多单“商转公”业务，数量非常之少。

不过在经历2014年的低迷期，为了提振市场信心提高去化，2015年元旦莆田市重启了“商转公”业务，之时随着后面莆田楼市的火爆使得住房公积金开始吃紧，甚至出现“池子”见底的情况，特别是最高峰时期公积金个贷率达120%，大大超过95%的资金警戒线，因此从2017年1月1日起又暂停办理“商转公”业务。

当然在楼市变化不断的时候，公积金政策也在不断调整。随着今年4/5/6月莆田连续三个月住房公积金贷款个贷使用率不超过86%，莆田也再次迎来了商转公政策的重启。

在此前不断出台的政策中，我们可以发现这些政策大多只是惠及到新增购房人群，对于存量房业主来说，并没有任何优待。

过去一两年年，高高站岗的存量房业主们，最大的呼声就是降房贷利率，希望能够进一步减负。对于购房者而言，“商转公”之后，房贷利率明显下调，可以明显减弱还贷负担。

尽管当前莆田首套房的商业贷款利率最低已经降至4.0%，但是对于几年前购房的居民来说，挂钩LPR需要一年调整一次，还存在等待周期。加上存款利率下行、理财收益不佳等因素影响，不少存量房贷群体通过提前还贷甚至试图用低成本的经营贷“置换”房贷的现象更加明显。

这一背景下，转换为成本更低的公积金贷款的确不失为一个两全其美的选择。目前，莆田5年期以上首套房公积金贷款利率为3.1%，相比4.0%的商贷首套最低利率依然存在较大利差空间。

以目前公积金政策二孩及以上家庭最高可贷70万为例、按照20年期计算，如果进行商转公后，可以节省利息7.7万元左右。

这一效果对比前几年高位站岗、利率大多在5%以上的莆田购房者，优势就突显了。就以5.45%利率为例，对比3.1%，还款利息总额差值可达21万元多，这个钱基本足够你装修一套房子了。

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限制条件多

或让效果打折

测算结果虽然诱人，但“商转公”在政策执行层面还受到多方面条件限制。

首先，“商转公”业务需要取得房产证后办理，虽然莆田市在这几年全力推行“交房即交证”模式 ，也有不少楼盘一交房就有证，但是我们可以发现不少购房者高位站岗在主城买的房子多在2021年前后入市，目前大部分还未交付，因此对于近两年在房贷利率较高时买入的购房者而言，可能暂时不能满足办理条件。

其次，前面也说了，“商转公”业务能否持续开展还需要视市公积金额度而定，即个贷率连续三个月低于86%（含）时可开展，连续三个月高于90%（含）时暂停；另外“商转公”仅限于纯商业贷款转公积金贷款，之前办理组合贷（商业+公积金）的购房者无法办理“商转公”业务。

最后，虽然近期楼市利好不断，此前莆田各大银行也相继下调了房价利率，购房环境进一步宽松。但莆田楼市基本面并没有好转，房企暴雷、市场震荡给购房者造成的信心打击还没恢复。即便此次公积金“商转公”政策的出台，释放出了积极的信号，只是考虑到莆田很少有用人单位会主动给员工缴纳公积金，短期“商转公”惠及的人群可能有限，对提振市场需求的直接效果也因此会“打折扣”。