金融街股票千股千评(短债增幅高达4920%，归母扣非净利润大跌九成，金融街控股“焦虑2020”)

（文/张玉 编辑/马媛媛）2020年不甚理想的业绩表现给金融街（000402.SZ）的投资者们蒙上了一层阴影。

2020年，金融街实现营业收入181.21亿元，较2019年下滑30.79%；归属于上市公司股东的净利润为24.98亿元，较2019年减少了27.41%；归属于上市公司股东的扣非净利润仅为2.88亿元，同比下滑89.94%。去年，公司基本每股收益0.84元/股，较2019年同比减少了26.96%。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，扣非后归母净利润大幅下滑，说明本年度内有大量的非经常性收益。其实后者更能反应企业的真实经营水平。

3月31日，金融街股价低开低走，截至收盘，报6.83元/股，跌幅为1.44%。

核心业务营收全线下滑

公开资料显示，金融街于2000年在深交所上市，是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司。

从公司的收入来源来看，房地产开发仍贡献了金融街2020年的绝大部分利润。报告期内，公司房地产开发业务实现营业收入158.13亿元，同比下降32.91%。其中，住宅产品实现收入144.35亿元，毛利率为25.89%；商务产品收入13.78亿元，毛利率为44.81%。金融街方面解释称，受新冠肺炎疫情影响，公司房地产开发业务项目结转规模较去年同期下降；同时，因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑。

2020年，金融街物业出租业务实现营收16.69亿元，同比下降9.36%。金融街方面表示，公司物业出租业务的收入和毛利率小幅下降，主要是受新冠肺炎疫情影响，项目客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降。

此外，2020年，金融街物业经营业务收入3.26亿元，同比下降52.52%。公司物业经营业务下降的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，酒店入住率和景区客流量大幅下降。

肖云祥表示，从金融街的净利跌幅来看，主要是企业产业结构比较单一，受疫情影响严重，办公商业市场空置率大幅增加。而房地产业务的毛利率并没有物业出租的毛利率高。

数据显示，2020年金融街房地产开发的毛利率为27.54%，同比降低9.22%；物业出租的毛利率为88.37%；同比降低2.97%。此外，物业经营的毛利率已经跌至-22.66%，降低46.91个百分点。

偿债压力凸显

年报显示，2020年，金融街短期借款由5000万元增加至25.1亿元，增幅高达4920%。这也就意味着，金融街2020年仅仅短期借款就增加了24.6亿元。就此，金融街方面表示，公司发行的部分超短期融资券尚在存续期。

公司货币资金由2020年初的110.27亿元增长至2020年末的188.17亿元，增长幅度为70.64%。金融街方面表示，公司货币资金增加的主要原因是公司加强资金统筹和调度。

此外，公司其他应付款由2020年初的49.58亿元增至2020年末的97.29亿元，增幅高达96.24%。公司方面表示，一是经股东大会审批，公司从金融街集团下属两家非金融机构借款；二是中信城B地块项目因规划调整，公司与客户解约，退还客户本金并按银行同期贷款利率向其支付利息；三是合作方向公司控股项目提供股东借款。

从“三道红线”规定来看，金融街净负债率为172.41%，剔除预收款后的资产负债率为70.38%，现金短债比为1.27，三道红线触及两道，为“橙档”企业，债务压力大。

值得一提的是，三道红线政策严控之下，金融街也在积极采取措施调整自己的债务结构。而半年之前，公司尚且全部踩中“三道红线”。公司2020年半年报数据显示，金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%，净负债率为202.31%，现金短债比仅0.55倍。

2020年的市场环境下，自身造血能力不足金融街之恶能依靠发债融资借新还旧。年报数据显示，报告期内，公司筹资活动产生的现金流入472.51亿元，筹资活动现金流出489.27亿元，其中偿还债务支付的现金为427亿元。

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